Luca Jungmann, Jan Krone, Hannes Dörting
- 31. Jan. 2022
- 7 Min. Lesezeit

Zukunft des Arbeitens - Haben Büroimmobilien eine Zukunft?

Historischer Überblick
Einfluss der COVID-19 Pandemie auf Büroimmobilien und daraus entstehende Herausforderungen
Auswirkungen neuer Arbeitsmodelle und die Zukunft der Büroimmobilien
Fazit

1. Historischer Überblick

Bei einem Blick in die Straßen deutscher Großstädte fallen die Menschenmasse auf ihrem täglichen Weg in und aus den überwältigenden Bürogebäuden auf. Fenster sind den ganzen Abend beleuchtet und Leute sitzen vor ihren Schreibtischen. So sah es vor 20 Jahren aus, so sah es gestern aus und so wird es auch morgen noch aussehen. Aber stimmt das eigentlich? Ist die Zukunft der Büros wirklich, dass sie rund um die Uhr gefüllt bleiben? Hat sich bereits in der Vergangenheit etwas an diesem Bild geändert? Oder steuert die Büroimmobilie, wie wir sie heute kennen, vielleicht schon auf ein zeitnahes Ende zu?

Tatsächlich befanden sich Büros schon in der Vergangenheit ständig im Wandel. Nachdem das Grundverständnis von Großraumbüros, wie wir sie heute kennen, seinen Anfang um 1800 hatte, entwickelte sich die Büroarbeit zuerst zu einem Arbeiten unter Supervisor*innen. Ab dem Jahr 1964 kam vermehrt ein Aufbau mit Kabinen zum Einsatz, bevor Anfang der 90er Jahre wieder vermehrt auf offene Großraumbüros gesetzt wurde. Dieser offene Aufbau ermöglichte in erster Linie eine bessere Kommunikation unter den Mitarbeitenden während der Arbeit und hat außerdem für einfachere zwischenmenschliche Interaktionen gesorgt.

Jedoch befindet sich nicht nur der Aufbau ständig im Wandel, sondern auch bei einem Blick auf beispielhafte Mietpreise für Büros in Frankfurt am Main, fällt auf, dass sich der schwache Anstieg von durchschnittlich 20€/qm auf 20,5€/qm im Zeitraum von 2010 bis 2015 zu einem starken Anstieg in den darauffolgenden Jahren entwickelte. Nach einem kleinen Rückgang auf 19,3€/qm im Jahr 2016 wurden 2020 durchschnittlich 22,8€/qm bezahlt. Jedoch nicht nur die Preisentwicklung ist relevant, sondern ebenso die Entwicklung der Anzahl vorhandener Büroimmobilien. Schaut man auf die bundesweite Entwicklung der letzten zehn Jahre vor der Corona Pandemie, so kann man einen kleinen, aber deutlichen Anstieg erkennen. Mit rund 1800 neuen Büroimmobilien im Jahr 2019 stellt die Anzahl der Fertigstellungen nicht nur einen Höchststand innerhalb der letzten zehn Jahre dar, sondern zeigt auch einen Anstieg von gut 4% in diesem Jahr. Durch die Fertigstellungen neuer Bürogebäude ist die totale verfügbare Nutzungsfläche ebenfalls um 8%, auf ca. 1,9 Millionen Quadratmeter in 2019, gestiegen. Dadurch kommt es zu einer durchschnittlichen Fläche von 1620 Quadratmeter pro Gebäude. Schaut man sich jedoch den Vergleich von 2019 zu den Zahlen von vor 20 Jahren an, so fällt auf, dass hier lediglich die durchschnittliche Nutzungsfläche pro Gebäude um 16% gestiegen ist. Während im Jahr 1999 noch rund 3400 Neubauten fertiggestellt wurden, waren es im Jahr 2019 nur noch ungefähr 1800, was einem Rückgang von 48% entspricht. Auch der Zuwachs der neuen Nutzungsfläche pro Jahr ist innerhalb der 20 Jahre um ca. 61% gesunken.

Nach einer recht konstanten Weiterentwicklung der Büroimmobilien und ihrer Nutzung über die letzten 200 Jahre, zeichneten die letzten Jahre eine annähernde Stagnation technischer und wissenschaftlicher Fortschritte bei der Weiterentwicklung des modernen Arbeitsplatzes ab. Dies wurde allerdings mit dem Aufkommen der Corona-Pandemie Anfang 2020 und der Erschütterung unserer bekannten Lebens- und Arbeitsweise drastisch verändert. Der rasante Anstieg der Mietpreise bis Ende 2019 war nicht mehr der einzige Faktor, der Büroimmobilien für Unternehmen unattraktiv machte. Die COVID-19 Pandemie führte nicht nur bei der Bevölkerung und Wirtschaft, sondern auch speziell bei der Büroimmobilienbranche zu extremen Veränderungen.

2. Einfluss der COVID-19 Pandemie auf Büroimmobilien und daraus entstehende Herausforderungen

Die Menschenmassen, welche in den Vorjahren noch jeden Morgen die Büros der Frankfurter Innenstadt stürmten, blieben aus. Durch rasant steigende Homeoffice- und Remotearbeitsquoten im ersten Halbjahr des Jahres 2020, sank die Nachfrage nach Büroimmobilien stark ab. Gemessen an der kumulierten Bürofläche der sieben größten deutschen Städte, kam es zu einem Einbruch der Nachfrage von mehr als 30%. Medien sprachen bereits von einem nahen Ende der Büroimmobilien, wie wir sie bisher kannten. Verstärkt wurde diese These, durch den Wunsch der Arbeitnehmer*innen häufiger die Möglichkeit des Homeoffice nutzen zu können, auch nach einem Ende der Pandemie. Vermehrt wurde auch von einer sogenannten „Homeoffice-Euphorie“ gesprochen. Diese spiegelte sich bei Arbeitnehmer*innen wider, welche nach langjähriger Tätigkeit in Büros vor Ort, erstmals die Vorteile von Heimarbeit genießen konnten.

Nicht nur in Frankfurt war in den letzten Jahren ein starker Anstieg der Immobilienmietpreise zu vermerken. Auch in anderen deutschen Städten stieg der Mietpreis, trotz der COVID-19 Pandemie, stark an. Sichtbar wird das durch die Entwicklung der Neuvertragsmieten (Abbildung 1). Hier wird der Anstieg der Büroimmobilienmieten durch einen vdp-Mietindex dargestellt. Doch auch trotz steigender Mietpreise für Büroimmobilien gibt es einige Herausforderungen für Vermietende, die nicht in durch diesen Index widergespiegelt werden: Verluste, welche durch ausgesetzte Vermietungen oder zukünftig auslaufende Mietverträge ohne anschließende Verlängerung zu Stande kommen. Außerdem entstehen Opportunitätskosten durch entgangene Neuanmietungen, da diese auf unbestimmte Zeit verschoben wurden. Zusätzlich könnten weiter steigende Leerstandsquoten und ein hohes Bauvolumen bei schwacher Nachfrage zukünftig Druck auf den Mietpreis ausüben. Noch im Jahr 2019 hatte die Leerstandsquote für Büroimmobilien in den sieben größten Städten den tiefsten Stand seit Jahren erreicht. Doch durch die sinkende Nachfrage im Krisenjahr 2020 stieg die Quote um ein Drittel auf 3,9% (2019: 2,9 %) an. In Anbetracht des zu erwartenden Neubauvolumens kann somit von einer steigenden Leerstandsquote ausgegangen werden.

Abbildung 1: Mietindex für Büroimmobilien in Deutschland in den Jahren von 2003 bis 2020

Eine genaue Prognose ist in Anbetracht des unklaren Verlaufs der Pandemie nicht möglich, jedoch sprechen die steigenden Impfquoten für eine baldige Rückkehr der Nachfrage nach Büroimmobilien. Deutlich wird das durch den Wandel der anfänglichen Homeoffice-Euphorie zu Beginn der Pandemie, welche in eine Homeoffice-Müdigkeit übergeht. Auch wenn Unternehmen inzwischen neue Arbeitsmodelle ausgerollt haben, um das Arbeiten im Homeoffice zu ermöglichen, werden die Vorteile der Remotearbeit immer mehr von den Nachteilen überdeckt. Nach über einem Jahr Einschränkungen wünschen sich die Menschen den persönlichen Kontakt zu anderen zurück und das sowohl im privaten als auch im beruflichen Kontext. Ein weiteres Problem ist, das es vielen Arbeitnehmer*innen mit kleinen Wohnungen an Platz für eine gesunde Trennung von privatem und professionellem Leben mangelt.

3. Auswirkungen neuer Arbeitsmodelle und die Zukunft der Büroimmobilien

Die Mobilität der Menschen hat wieder zugenommen – immer mehr Arbeitnehmer*innen suchen zur Arbeit wieder ihre Büroräume auf. Jedoch mit einem signifikanten Unterschied zur pre-pandemischen Situation: Trotz oben genannter Nachteile, möchten Arbeitnehmer*innen zukünftig nicht mehr vollständig auf das Homeoffice verzichten. Arbeitgeber*innen müssen daher Konzepte mit einer gesunden Mischung zwischen Arbeit vor Ort und von Zuhause aus anbieten.

Dafür entwarfen Microsoft und Google bereits vor der Pandemie zwei Konzepte, welche im eigenen Unternehmen implementiert wurden. Microsoft setzt bei der Entwicklung des neuen Büros in München beispielsweise vermehrt auf die Flexibilität seiner Mitarbeitenden. Kaum einer von ihnen besitzt mehr einen festen Arbeitsplatz im Büro und die Option des Homeoffice ist ebenso erlaubt, wie gerne gesehen. An oberster Stelle steht die Arbeit, und solange der Job erledigt wird bleibt es jedem selbst überlassen, ob er in einem Gruppenarbeitsraum arbeitet, oder doch lieber in den eigenen vier Wänden. Neben einem hohen Maß an Vertrauen wird diese Arbeitsweise durch eine umfangreiche technische Ausstattung ermöglicht, sowohl des Münchner-Office als auch der Mitarbeitenden selbst. Darüber hinaus bietet Microsoft vier unterschiedliche offene Arbeitsbereiche an, welche jeweils für eine Schwerpunkttätigkeit genutzt werden können. Diese gewonnene Freiheit bedingt allerdings auch den Verlust des „Wohlfühlfaktors“ am eigenen Arbeitsplatz.

Google wiederum hat sich in ihrem Hamburger Office für ein etwas anderes Konzept entschieden. Hier wird insbesondere der Wohlfühlfaktor in den Mittelpunkt gestellt. Mit dem Ziel, den Arbeitsplatz zu einer Art zweitem Zuhause zu machen, haben Architekt*innen jedes Stockwerk nach einem individuellen, kreativen Thema gestaltet. Neben den zahlreichen Vergnügungsangeboten, wie Spielekonsolen oder Kickertischen, wird mit kostenlosen Restaurants, einem Friseursalon und Fitnessstudio versucht, jeden Grund zu nehmen, von Zuhause arbeiten zu wollen. Dadurch gibt es beim Hamburger-Office keine ausgeprägte Homeoffice-Kultur.

Das Ziel eines Unternehmens sollte es sein, die oben beschriebenen Forderungen nach Komfort, Innovation und Flexibilität umzusetzen. Möglich ist dies, durch eine individuelle Kombination der beiden vorgestellten Modelle. Viele Unternehmen nehmen nun zunächst die Möglichkeit der flexiblen Arbeitsgestaltung Microsofts, um eigene Konzepte zu entwickeln. Dabei scheinen kreative Umfelder wie das von Google wegweisend für die Zukunft des Arbeitens in Büros zu sein.

Solche neuen, flexiblen Arbeitsmodelle erfordern, in den meisten Fällen, neugestaltete Büroflächen. Aktuell befinden wir uns daher am zögerlichen Anfang eines Umbruchs, der durch die weitverbreitete Rückkehr in die Präsenz entsteht.

Nachdem während des ersten Lockdowns viele Unternehmen ihrer Belegschaft im Homeoffice Zuschüsse für eine moderne digitale Ausstattung zahlten, lernten und etablierten diese den Umgang mit unterstützenden Tools. Besonders angesichts von hybriden Teams müssen Mittel für die Anpassung der Büroimmobilien an neue digitale Standards bereitgestellt werden. Für solche und andere materielle Investitionen in Büroimmobilien zeichnet sich im Büromarktüberblick Q3 2021 von JLL ein wiederkehrendes Interesse der Unternehmen ab.

Die zentralen Entscheidungskriterien bei Neuanmietungen umfassen die Ausstattung, Erreichbarkeit und ESG-Konformität der Immobilie. Daraus wird deutlich, dass auch der*die Eigentümer*in von Büroimmobilien diese Aspekte als potenzielle Differenzierungsmerkmale beim Um- oder Neubau berücksichtigen sollten.

4. Fazit

Zusammengefasst ist das Büro durch die COVID-19 Pandemie nicht aus der Arbeitswelt verschwunden und wird es in naher Zukunft auch nicht. Neue, kreative Arbeitsmodelle wie die von Google und Microsoft könnten wegweisend für die Zukunft sein und bringen auch geänderte Anforderungen an eine Büroimmobilie hin zu Komfort, Nachhaltigkeit und Innovation mit. Flexibilität und die Digitalisierung des Arbeitsplatzes werden in den nächsten Jahren noch bedeutender für die Büroarbeitenden werden. Diese neuen Maßstäbe beeinflussen ebenso den zukünftigen Bau als auch die Büro-Wahl der Mietenden. Durch den steigenden Qualitätsstandard und die erhöhten Anforderungen an Nachhaltigkeit sowie Erreichbarkeit, ist von einem langfristigen Wachstum der Mietpreise auszugehen.